A UFMG, a Universidade Federal de São João del Rei (UFSJ) e a Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) lançaram na manhã desta sexta-feira, 13, projeto para modernização da metodologia de avaliação de imóveis na capital. A UFMG participa por meio do Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional da Faculdade de Ciências Econômicas (Cedeplar).

Segundo a coordenadora do projeto, Ana Nabuco, que é servidora da Gerência de Planta de Valores Imobiliários da Secretaria Municipal de Fazenda, o convênio “é fundamental e estruturante para a precisão da avaliação feita pelo fisco municipal, porque vai gerar maior transparência e agilidade nas respostas para processos de revisão dos valores do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)”.

A PBH vem desenvolvendo, desde 2007, metodologia que foi empregada inicialmente para avaliação de apartamentos no bairro Santo Agostinho e deverá ser estendida, até o final da vigência do convênio, em dezembro, para todos os apartamentos da capital (que representaram 38% do valor lançado de IPTU e 66% do valor de ITBI, em 2018) e para imóveis do tipo casa, galpão, barracão e lote vago.

A equipe envolvida na parceria reúne professores e bolsistas de graduação e pós-graduação das duas universidades e é liderada pelos professores João Tonucci e Pedro Almeida, do Cedeplar/UFMG, e Renan Almeida, da UFSJ. O grupo será responsável pela validação da metodologia utilizada pela PBH, com base em testes de métodos estatísticos, de econometria espacial, entre outros.

“Um dos primeiros produtos que vamos entregar é a melhoria na metodologia para avaliação de apartamentos utilizada pela prefeitura. A partir daí, o objetivo é obter validação desse  modo de fazer, para que ele possa ser estendido para outros tipos de imóveis, de forma que não ocorra sobretributação nem subtributação”, explica o professor da UFSJ Renan Almeida.

Como observa o professor do Cedeplar João Tonucci, várias prefeituras do Brasil, como as de Fortaleza e Aracaju, vêm promovendo discussões sobre metodologias de avaliação imobiliária. “Nessa conjuntura de possíveis restrições fiscais, a receita tem importância muito grande para os governos municipais. A crise e a desaceleração econômica tiveram grande impacto no ajuste de preço dos imóveis, que acabou reduzindo a eficácia dos modelos de lançamento da tributação do ITBI. Além disso, Belo Horizonte tem o novo Plano Diretor, com alguns instrumentos que exigem avaliação precisa dos imóveis, como a  Outorga Onerosa do Direito de Construir”, afirmou.

De acordo com a Lei nº 11.181, de agosto de 2019, que instituiu o Plano Diretor de Belo Horizonte, a outorga onerosa “é o instrumento de política urbana que permite o exercício do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida do responsável legal pelo projeto licenciado ao Executivo em função do ônus decorrente da carga adicional na estrutura urbana”.  

Para Tonucci, o projeto de modernização também vai contribuir, indiretamente, para o planejamento urbano como um todo, ao fornecer metodologias que possibilitem a maior aproximação possível do valor de mercado. “Para a universidade, esse convênio representa oportunidade para trabalharmos com a economia urbana, área de fronteira com a que trabalhamos. Isso vai levar a avanços metodológicos e teóricos para a dinâmica imobiliária, um campo com pouca pesquisa no mundo”, acrescenta João Tonucci.

Projeto
Durante apresentação do projeto aos parceiros e técnicos da PBH, Ipead e Caixa Econômica Federal, a coordenadora Ana Nabuco destacou a capacitação continuada dos técnicos da prefeitura pela UFMG, prevista pelo convênio, e o “desafio de facilitar, para legisladores e cidadãos, a compreensão das modelagens de avaliação imobiliária”. Ela explicou que, embora a modelagem de avaliação de massa dos imóveis seja a mesma para lançamento do ITBI e IPTU, ela precisa ser empregada separadamente para cada um dos impostos, uma vez que o lançamento dos seus respectivos valores depende de aprovação pela Câmara de Vereadores. 

O convênio que une as duas universidades e a administração municipal é viabilizado pelo Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead), vinculado à UFMG.